השקעות נדל"ן ראשוניות בדרך כלל משולמות במזומן או עם הלוואה קטנה יחסית וזאת כדי ליהנות מתשואה מקסימלית והחזרת ההשקעה בצורה מהירה יותר. אך לעיתים, ישנם משקיעים שמעדיפים ללכת על השקעה גבוהה יותר ולקחת את יתרת הכסף שאינה ברשותם כמימון בנקאי או מימון מסוג אחר. 

במאמר זה, אחשוף בפניכם את אפשרויות המימון העומדות לרשותם של משקיעי הנדל"ן האמריקאים והזרים כאחד (לרבות ישראלים). מאמר זה יסייע לכם לקבל החלטה נבונה עבור סוגי ההשקעות שתהיו מעוניינים להשקיע בהם, התקציב המקסימלי המתאים עבורכם לצורך השקעת נדל"ן ספציפית ודרך המימון המתאימה ביותר עבורכם בכל שלב שבו אתם נמצאים, אם בתור משקיעים מתחילים או כמשקיעים בעלי ניסיון שכבר צברו הון ויכולים למנף אותו בצורה חכמה ונכונה יותר עבורם.

להלן אפשרויות המימון העומדות לרשותכם לרכישת השקעות נדל"ן במדינת פלורידה:

הלוואות קונבנציונליות 

זהו הסוג הנפוץ ביותר של הלוואת משכנתא שזמינה למשקיעים. הלוואות אלו ניתנות בדרך כלל על ידי בנקים ומוסדות פיננסיים אחרים. בדרך כלל הם דורשים מקדמה של 20% לכל הפחות, וללווים חייב להיות אשראי ואסמכתאות הכנסה טובים כדי להיות זכאים להלוואות מסוג זה.

הלוואות Hard Money

אלו הלוואות לטווח קצר המשמשות בדרך כלל משקיעי נדל"ן שצריכים לסגור עסקה במהירות. הם ניתנים על ידי מלווים פרטיים ומובטחים בשעבוד על ידי הנכס עצמו ולא על ידי רמת האשראי של הלווה. הריביות על הלוואות מסוג זה הן בדרך כלל גבוהות יותר מהלוואות רגילות, אך ניתות לאישור בדרך מהירה הרבה יותר. 

הלוואות כספיות פרטיות 

הלוואות אלו דומות להלוואות Hard Money, אך הן ניתנות על ידי אנשים פרטיים ולא מלווים מוסדיים. מלווי כספים פרטיים עשויים להיות גמישים יותר בקריטריוני ההלוואות שלהם ולהיות מוכנים לעבוד עם לווים שיש להם אשראי או הכנסה פחות טובים מהנהוג בשוק ההלוואות.

מיחזור משכנתא על חשבון נכס קיים 

אם משקיע כבר מחזיק בנכס בפלורידה וצבר הון עצמי, הוא יכול להשתמש במימון מחדש של מזומן כדי לנצל את ההון העצמי הזה ולהשתמש במזומן להשקעה נוספת. אפשרות זו יכולה להיות אטרקטיבית במיוחד אם הריבית נמוכה והמשקיע יכול להבטיח משכנתא חדשה בתנאים נוחים יותר.

(Home Equity Line of Credit (HELOC

זוהי אפשרות נוספת עבור משקיעים שצברו הון עצמי בנכסים שלהם. HELOC מאפשר למשקיע ללוות כנגד ההון העצמי לפי הצורך, בדומה לכרטיס אשראי. ל- HELOC יש בדרך כלל שיעורי ריבית משתנים, ולווים יכולים למשוך את קו האשראי ולהחזיר אותו לאורך זמן. 

חשוב לציין, כי סוג הלוואה זה בדרך כלל עומד לרשות אלה שגרים באותו נכס שהם רוצים ללוות כסף כנגדו ולכן בדרך כלל הלוואה זו לא תינתן למשקיעים זרים שאינם אזרחים או גרים באופן קבוע בפלורידה ובבית משלהם. 

מימון המונים 

זוהי אפשרות חדשה יחסית למשקיעי נדל"ן. פלטפורמות מימון המונים מאפשרות למשקיעים לאגד את כספם עם אחרים כדי להשקיע בנכס או בתיק של נכסים. משקיעים יכולים להשתתף במימון המונים עם סכומי כסף קטנים יחסית, והם יכולים לגוון את ההשקעות שלהם על פני מספר נכסים בסיכונים שונים.

לסיכום

ראינו שישנם לא מעט אפשרויות מימון שונות ומגוונות אשר ניתן ליהנות מהם בכפוף לנסיבות האישיות של כל משקיע ומשקיע. משקיעים חדשים וכאלה שמחפשים את הנכס הראשון שלהם להשקעה בדרך כלל לא יוכלו להשתמש בכל סוגי ההלוואות המצוינות לעיל אמנם, ישנם עדיין מספר דרכי מימון שבהם הם כן יוכלו להתקדם לעבר ההשקעה הראשונית שלהם ושמשם הם כבר יוכלו לצבור הון ולעבור לאפשרויות המימון האחרות אשר ניתנות רק למי שיש כבר בבעלותם נכס קיים. 

המלצה חשובה

חשוב להזכיר כאמור שהדרך הטובה והמהירה ביותר לרכוש את הנכס הראשון בפלורידה ובארה"ב בכלל, הוא על ידי תשלום במזומן, מה שמניע לסגירת עסקה מהירה ולמציאת עסקאות off market אטרקטיביות שיכולות להיות זולות יותר ובעלות תשואה גבוהה יותר לאורך זמן. 

זאת ועוד נציין כי לאחר מספר חודשים לכל הפחות מיום רכישת הנכס ובכפוף להשבחתו והשכרתו לטווח ארוך, ניתן יהיה לבצע את ההלוואה מסוג מיחזור משכנתא שנקראת במילים מקצועיות יותר: Cash Out. 

מה שאומר שנוכל ללכת לבנק לאחר ההשבחה ולהראות שהבית עכשיו שווה יותר כסף, ולקבל הלוואה של עד 75% משווי הנכס לאחר ההשבחתו (בכפוף לשמאות) בתמורה לשעבוד הנכס ואז ניתן יהיה למנף את ההשקעה שלנו ולקנות באותו הכסף 2 נכסים וליהנות מתשואה כפולה ומכופלת תחת אותו תקציב או הון. 

בנוסף, נזכיר את העובדה כי מחירי הנכסים בפלורידה באזורים שונים נחשבים מאוד זולים ואטרקטיביים מאוד ביחס להשקעות נדל"ן בישראל ועל כן כשאנחנו אומרים "לרכוש את הנכס הראשון במזומן" אנו בעצם מדברים על סך של כ- $200,000 שזה שווה ערך לכ- ₪700,000 שהם לא חצי מהסכום של דירה נורמלית בארץ.

על אף כל האמור במאמר זה, חשוב שכל משקיע יעשה את המחקר שלו וישווה את העלויות, היתרונות והחסרונות של כל אפשרות מימון לפני קבלת החלטה ללקיחת מימון כזה או אחר.

רוצים לשמוע עוד ולהתייעץ עם מומחים שחיים את תחום השקעות הנדל"ן בפלורידה?
רוצים להתייעץ עם המומחים שלנו לייעוץ משכנתאות ולקבל עזרה במימונים שונים?